台中住宿套房
住台中住宿套房須注意
2011/04/07 17:27 | by
拜存款利率仍處低迷之賜，台中住宿套房由於置產投資的報酬率高出定存好幾倍，套房頓時成為當紅炸子雞，市場推案量大增。
小套房市場搶搶滾，目前市場已經有超過千億元的市場，未來也有成為銷售主流的趨勢，台中住宿套房不過購買小套房一定要慎選產品，同時注意隱藏的危機！
台中住宿套房低總價 隱藏單價過高的風險
1. 總價低，負擔得起，或投資報酬高，值得投資，使得消費者容易忽略是否買貴了的問題
2. 套房若為自住，通常為過渡型產品，必須考慮轉售問題，市場性很重要；台中住宿套房投資套房則以確保高投資報酬為首要任務。優質地段、絕佳裝潢、完善公設…，超高的投資報酬、高於定存數倍…等訴求，極易打動人心，造成衝動性購賣 台中住宿套房
3. 避免買貴的方法是，區分出住居（使用）及其他用途的價值，用「拆解法」比較清楚判斷值不值得購買。方法是去除公設，以「實坪」判斷行情，陽台、露台、平台等附屬建物，需二次施工才能轉做室內使用，價值與主建物不同。產品附加價值（如會客室、健身房等設施或附贈裝潢等）、停車位亦應計價，台中住宿套房其價值就應依喜好、使用率去衡量。
4. 分辨公設，成屋可以分別計算室內實際坪數及權狀登記面積，預售屋則可以丈量建築藍圖房廳總面積，再除以銷售總面積即可得知。
台中住宿套房慎選產品 才能確保市場性與高投資報酬
1. 套房若為自住，通常為過渡型產品，台中住宿套房必須考慮市場性，投資套房者則確保投資報酬為首要任務。
2. 房租主要看室內空間大小及規劃，套房出租「論間不論坪」，新舊房屋租金差異不大，因此房價低、公設比低的套房享有較高的投資報酬率；台中住宿套房另外預售套房的投資報酬可能不如比中古套房；坪數較大的套房也不見得享有較高的租金報酬。
3. 套房使用者大多外食，廚房空間夠用就好，車位也不是必要條件，相反的，生活機能與交通便利性相當重要。套房門禁安全相當重要，老市區套房由於門禁管理鬆散，或投資客未過濾出租對象，已成藏污納垢之處，嚴重影響出租率，租金水準也漸趨滑落，應避免選購。
4. 另外，台中住宿套房購買套房投資必須要長期的收租的心理準備，一年8%的投資報酬率，累積十五年，可賺上一倍本金，若是貸款，10年不到就可賺回本金。但若買幾年後便轉手賣出，可能因賠售及稅負支出不賺反虧。另外套房貸款成數較低，購置套房需準備較多自有資金。
5. 目前已有承租方願繼續承租，或是不必再重新裝修就立即出租者，台中住宿套房是套房投資優先選擇的標的。投資人亦應思考是否能經由更改格局、增添設備而增加租金收入，以淡江大學總價225萬，貸款158萬，30坪、三房二廳二衛的公寓為例，若購買後改成四個設備齊全的小套房出租，年租金可增加12至15萬元，投資報酬率亦增加3%左右。
夾層套房高租金 卻有高風險
1. 夾層屋一層當二層，若高度在4米2以上，台中住宿套房頗受一般事務所、商務出租客戶的肯定，租屋需求殷切。夾層屋增加使用面積而提高租金收入，使得夾層屋擁有較高的投資報酬而市場性十足。
2. 只是據「室內裝修管理辦法」規定，二次施工夾層，上層高度不得超過1米2，另外夾層屋屬「室內違章建築」，通常是建設公司在取得使用執照後或交屋時，採二次施工方式搭建，台中住宿套房結構安全令人憂心，也有被拆除的風險。
3. 因為增建夾層需多出一筆花費（增建樓地板、隔間及配置水電管線），但該部分卻無法登記於權狀面積內，台中住宿套房使得多數夾層屋在日後轉手時，面臨新購買人價格認同的問題。
4. 合法夾層大多位於商業區，使用分區為商業區，好處是可申請登記作為一般事務所之用，租金收入較高，缺點則是不能申請政府低利優惠房貸，因此購買代價較高。
小套房市場搶搶滾，目前市場已經有超過千億元的市場，未來也有成為銷售主流的趨勢，台中住宿套房不過購買小套房一定要慎選產品，同時注意隱藏的危機！
台中住宿套房低總價 隱藏單價過高的風險
1. 總價低，負擔得起，或投資報酬高，值得投資，使得消費者容易忽略是否買貴了的問題
2. 套房若為自住，通常為過渡型產品，必須考慮轉售問題，市場性很重要；台中住宿套房投資套房則以確保高投資報酬為首要任務。優質地段、絕佳裝潢、完善公設…，超高的投資報酬、高於定存數倍…等訴求，極易打動人心，造成衝動性購賣 台中住宿套房
3. 避免買貴的方法是，區分出住居（使用）及其他用途的價值，用「拆解法」比較清楚判斷值不值得購買。方法是去除公設，以「實坪」判斷行情，陽台、露台、平台等附屬建物，需二次施工才能轉做室內使用，價值與主建物不同。產品附加價值（如會客室、健身房等設施或附贈裝潢等）、停車位亦應計價，台中住宿套房其價值就應依喜好、使用率去衡量。
4. 分辨公設，成屋可以分別計算室內實際坪數及權狀登記面積，預售屋則可以丈量建築藍圖房廳總面積，再除以銷售總面積即可得知。
台中住宿套房慎選產品 才能確保市場性與高投資報酬
1. 套房若為自住，通常為過渡型產品，台中住宿套房必須考慮市場性，投資套房者則確保投資報酬為首要任務。
2. 房租主要看室內空間大小及規劃，套房出租「論間不論坪」，新舊房屋租金差異不大，因此房價低、公設比低的套房享有較高的投資報酬率；台中住宿套房另外預售套房的投資報酬可能不如比中古套房；坪數較大的套房也不見得享有較高的租金報酬。
3. 套房使用者大多外食，廚房空間夠用就好，車位也不是必要條件，相反的，生活機能與交通便利性相當重要。套房門禁安全相當重要，老市區套房由於門禁管理鬆散，或投資客未過濾出租對象，已成藏污納垢之處，嚴重影響出租率，租金水準也漸趨滑落，應避免選購。
4. 另外，台中住宿套房購買套房投資必須要長期的收租的心理準備，一年8%的投資報酬率，累積十五年，可賺上一倍本金，若是貸款，10年不到就可賺回本金。但若買幾年後便轉手賣出，可能因賠售及稅負支出不賺反虧。另外套房貸款成數較低，購置套房需準備較多自有資金。
5. 目前已有承租方願繼續承租，或是不必再重新裝修就立即出租者，台中住宿套房是套房投資優先選擇的標的。投資人亦應思考是否能經由更改格局、增添設備而增加租金收入，以淡江大學總價225萬，貸款158萬，30坪、三房二廳二衛的公寓為例，若購買後改成四個設備齊全的小套房出租，年租金可增加12至15萬元，投資報酬率亦增加3%左右。
夾層套房高租金 卻有高風險
1. 夾層屋一層當二層，若高度在4米2以上，台中住宿套房頗受一般事務所、商務出租客戶的肯定，租屋需求殷切。夾層屋增加使用面積而提高租金收入，使得夾層屋擁有較高的投資報酬而市場性十足。
2. 只是據「室內裝修管理辦法」規定，二次施工夾層，上層高度不得超過1米2，另外夾層屋屬「室內違章建築」，通常是建設公司在取得使用執照後或交屋時，採二次施工方式搭建，台中住宿套房結構安全令人憂心，也有被拆除的風險。
3. 因為增建夾層需多出一筆花費（增建樓地板、隔間及配置水電管線），但該部分卻無法登記於權狀面積內，台中住宿套房使得多數夾層屋在日後轉手時，面臨新購買人價格認同的問題。
4. 合法夾層大多位於商業區，使用分區為商業區，好處是可申請登記作為一般事務所之用，租金收入較高，缺點則是不能申請政府低利優惠房貸，因此購買代價較高。
