台中住宿套房注意事項

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[不指定 2011/04/07 17:27 | by admin ]
拜存款利率仍處低迷之賜,台中住宿套房由於置產投資的報酬率高出定存好幾倍,套房頓時成為當紅炸子雞,市場推案量大增。
小套房市場搶搶滾,目前市場已經有超過千億元的市場,未來也有成為銷售主流的趨勢,台中住宿套房不過購買小套房一定要慎選產品,同時注意隱藏的危機!
台中住宿套房低總價 隱藏單價過高的風險
1. 總價低,負擔得起,或投資報酬高,值得投資,使得消費者容易忽略是否買貴了的問題
2. 套房若為自住,通常為過渡型產品,必須考慮轉售問題,市場性很重要;台中住宿套房投資套房則以確保高投資報酬為首要任務。優質地段、絕佳裝潢、完善公設…,超高的投資報酬、高於定存數倍…等訴求,極易打動人心,造成衝動性購賣 台中住宿套房
3. 避免買貴的方法是,區分出住居(使用)及其他用途的價值,用「拆解法」比較清楚判斷值不值得購買。方法是去除公設,以「實坪」判斷行情,陽台、露台、平台等附屬建物,需二次施工才能轉做室內使用,價值與主建物不同。產品附加價值(如會客室、健身房等設施或附贈裝潢等)、停車位亦應計價,台中住宿套房其價值就應依喜好、使用率去衡量。
4. 分辨公設,成屋可以分別計算室內實際坪數及權狀登記面積,預售屋則可以丈量建築藍圖房廳總面積,再除以銷售總面積即可得知。
台中住宿套房慎選產品 才能確保市場性與高投資報酬
1. 套房若為自住,通常為過渡型產品,台中住宿套房必須考慮市場性,投資套房者則確保投資報酬為首要任務。
2. 房租主要看室內空間大小及規劃,套房出租「論間不論坪」,新舊房屋租金差異不大,因此房價低、公設比低的套房享有較高的投資報酬率;台中住宿套房另外預售套房的投資報酬可能不如比中古套房;坪數較大的套房也不見得享有較高的租金報酬。
3. 套房使用者大多外食,廚房空間夠用就好,車位也不是必要條件,相反的,生活機能與交通便利性相當重要。套房門禁安全相當重要,老市區套房由於門禁管理鬆散,或投資客未過濾出租對象,已成藏污納垢之處,嚴重影響出租率,租金水準也漸趨滑落,應避免選購。
4. 另外,台中住宿套房購買套房投資必須要長期的收租的心理準備,一年8%的投資報酬率,累積十五年,可賺上一倍本金,若是貸款,10年不到就可賺回本金。但若買幾年後便轉手賣出,可能因賠售及稅負支出不賺反虧。另外套房貸款成數較低,購置套房需準備較多自有資金。
5. 目前已有承租方願繼續承租,或是不必再重新裝修就立即出租者,台中住宿套房是套房投資優先選擇的標的。投資人亦應思考是否能經由更改格局、增添設備而增加租金收入,以淡江大學總價225萬,貸款158萬,30坪、三房二廳二衛的公寓為例,若購買後改成四個設備齊全的小套房出租,年租金可增加12至15萬元,投資報酬率亦增加3%左右。
夾層套房高租金 卻有高風險
1. 夾層屋一層當二層,若高度在4米2以上,台中住宿套房頗受一般事務所、商務出租客戶的肯定,租屋需求殷切。夾層屋增加使用面積而提高租金收入,使得夾層屋擁有較高的投資報酬而市場性十足。
2. 只是據「室內裝修管理辦法」規定,二次施工夾層,上層高度不得超過1米2,另外夾層屋屬「室內違章建築」,通常是建設公司在取得使用執照後或交屋時,採二次施工方式搭建,台中住宿套房結構安全令人憂心,也有被拆除的風險。
3. 因為增建夾層需多出一筆花費(增建樓地板、隔間及配置水電管線),但該部分卻無法登記於權狀面積內,台中住宿套房使得多數夾層屋在日後轉手時,面臨新購買人價格認同的問題。
4. 合法夾層大多位於商業區,使用分區為商業區,好處是可申請登記作為一般事務所之用,租金收入較高,缺點則是不能申請政府低利優惠房貸,因此購買代價較高。
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